房山试点“一区一策”调控，对楼市影响几何？

此前坊间流传房山区将调整购房政策一事有了新消息。4月10日，北京市住建委官网披露，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。

房山区作为北京房地产市场的供应大户，刚需盘扎堆，受楼市下行影响明显。业内人士认为，预计房山区可能会在“认房又认贷”以及多孩家庭首付比例等方面做出调整。从短期来看，这对于房山区楼市的库存将起到促进去化的积极作用。而作为全国政策调整的风向标，北京在政策放松方面相对谨慎，不会大规模、大幅度地放松，试点尝试、循序渐进或成为重要的方式。

支持多孩家庭、职住平衡家庭购房

4月10日，北京市住建委官网发布该委2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况。其中透露，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

今年北京市政府工作报告重点任务中提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

北京市住建委的相关负责人曾表示，针对特定区域的特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，北京将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

这均为房山区此次试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策提供了铺垫。事实上，在2月，房山区就流传将落实“一区一策”，调整“认房又认贷”的政策，此后一直未见有新消息落地。

此次北京试点支持多孩家庭、职住平衡购房为何选在房山区？房山区一直是北京房地产市场的供应大户，自2021年下半年以来楼市下行明显，刚需盘扎堆的房山区受此影响颇深。据诸葛数据研究中心统计，2023年3月，北京市区有21个商品住宅项目获取预售证，分布在昌平区、房山区等12个区域，其中，房山区为推新主力，共有4个新领销售许可的项目，包括乐活雅苑、伊林北苑、西府佳苑、北辰佳苑在内。

值得关注的是，2月21日，北京市房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。当时30天内无理由退房也被业内认为是销售的“噱头”。

事实上，受市场销售影响，房企对于房山区的投资也是持谨慎的态度。2022年至今，房山区仅成交了5宗地块，且全部为底价成交，基本上都是国企、央企托底。

或调整“认房又认贷”及首付比例

根据北京现行的限购政策，居民家庭在本市已拥有1套住房，以及无住房但有贷款记录的，普通自住房的首付款比例不低于60%，非普通自住房的首付款比例不低于80%。这也意味着在北京有过贷款或有过买房记录就算二套。因此“认房又认贷”的政策也被认为误伤了刚性需求。

此次房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策具体涉及哪些内容成为各方关注的焦点。对此，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，预计房山区可能会在“认房又认贷”以及多孩家庭首付比例等方面做出调整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放宽多孩家庭的购房套数限制等。

从各地已出台针对多孩家庭的“花式”优惠政策来看，涉及放开限购、“认房不认贷”以及购房补贴等。比如，长沙对符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的，可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标，长沙户籍家庭购买限购区域第三套商品住房不受缴纳社保或个税、房屋网签或办理不动产证时间等限制。

江苏盐城也明确支持人才或二孩及以上家庭住房消费。在盐来盐大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴，最高不超过3万元。2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴，最高不超过6万元。此外，湖北荆门对一符合条件三孩家庭购房可获得一次性补贴4万元。

事实上，自去年以来，唐山、邵阳、温州、泉州、咸宁、九江等多地出台的购房支持政策中，均提出对二孩家庭、三孩家庭给予购房优惠，包括发放额外购房补贴及契税补贴、提高公积金贷款额度等。更有南京、东莞、江苏、宁波、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩家庭或三孩家庭允许在现有限购套数基础上新购1套住房。

“北京不会大规模、大幅度放松调控”

值得关注的是，今年3月，房山区的楼市随着北京楼市“小阳春”的到来以及个别项目的热销而有所起色。当月，房山区成交了685套新房，环比上涨155.19%。其中，良乡板块成交活跃度明显提升，目前该板块的新房成交均价为32917元/平方米。

在业内人士看来，试点无疑对房山楼市起到推进作用，不仅会推动商品房成交，更会对房山的土地市场也起到推波助澜的作用。未来，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策在门头沟、密云等远郊区推行的可能性也更大。

对此，陈霄也表示，从短期来看，试点对于房山区楼市的库存可以起到促进去化的积极作用，预计房价会有上升的空间。

“北京作为首都，购房政策的调整对全国有着重要的风向标意义，因此政策一直处于严控状态。去年以来，全国多城出台了松绑调控的政策，重点二线城市以及三四线城市均有调整，此次北京市住建委在发布工作报告重点任务清单及进展情况中透露，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点，释放出积极的市场信号，意味着北京严控多年的房地产政策有望出现松动。”陈霄如是说。

在陈霄看来，北京市住建委还透露出全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回。上述这两项政策通过后，将会有效解决北京人口的居住问题，促进住房需求的释放，尤其是带动一波改善性需求的释放。

此外，陈霄还表示，虽然政策的实行还是以试点的方式，并且具体政策调整还未落实，但也给市场带来了一股暖风，执行了多年的严格政策或有望迎来松动，信号意义显著。而需要注意的是，北京对于楼市调控政策的放松也会相对谨慎，不会大规模、大幅度放松，试点尝试、循序渐进成为重要的方式，并且着重强调“一区一策”，根据每个行政区的具体情况实行恰当的政策。